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[부동산 이야기] 바이어가 찾는 집

이자율이 떨어지지 않는데도 피부로 느끼는 주택의 거래 가격은 계속 올라가고 있다. 이유는 여전히 주택시장에 매물이 부족하기 때문이다. 신규주택도 수요를 따라가지 못하고, 예비 셀러들이 사는 집을 팔고 이사를 하려 해도 올라간 주택가격에 이자율도 높아, 선뜻 집을 마켓에 내놓지 못하고 있기 때문이다. 그래서 이사를 망설이는 셀러들은 차선책으로 집을 증축하거나 개축하는 것으로 대체하기도 한다. 그러나 큰 비용을 들인 리모델링이라도 집을 팔 때 걸림돌이 되는 경우도 많다. 셀러의 개성이 강한 취향이 많이 반영된 시설이나 구조의 주택은, 아무리 비용을 많이 들여 고쳤어도 팔 때 문제가 될 수 있다. 그리고 나중에 집을 팔 때 리모델링한 비용을 회수할 수 있는지도 따져 보아야 하므로 주변의 시세를 먼저 알아보고 시작해야 한다. 그러면 어떤 바이어들은 선호하지만, 반대로 다른 바이어들에게는 구매를 망설이게 하는 주택의 조건을 생각해 보자. 주택의 크기가 대표적인 예가 되겠다. 단층집과 이층집의 차이를 보면, 이층집보다 단층집을 찾는 이들이 점점 늘고 있다. 먼저 건강상의 이유로 노년층이 단층집을 선호한다. 1층에 침실이 있다면 다행이지만, 마스터베드룸이 2층에 있는 주택은 집을 팔 때 구매자층이 제한된다. 그리고 최근에는 어린 자녀를 둔 구매자들도 자녀의 안전을 위해서 단층집을 찾는 경우가 많다. 그러므로 요즘의 주택 구매자들은 연령대 구분 없이 단층집을 찾는 쪽으로 간다. 마당의 크기도 선호도의 차이가 뚜렷하다. 먼저 조경과 수도 요금 등 관리비 부담 때문에 작은 마당이 딸린 주택을 선호하는 바이어가 늘고 있다. 아예 뜰이 거의 없는 집을 찾는 바이어들도 있지만, 이웃과의 거리가 멀어 프라이버시를 지킬 수 있는 큰 마당을 선호하는 바이어들도 많다. 뒷마당이 넓어 자녀들이 뛰어놀 수 있고 집에서 많은 시간을 보내는 요즘의 트렌드에 맞는 집을 찾는 사람들이 더 많아지고 있다. 그러나 지난 몇 년간 가뭄으로 인해 수도 요금이 많이 올라 수영장을 찾는 구매자가 점차 감소하는 추세다. 수영장이 딸린 주택에 대한 수요는 지역에 따라, 그리고 자녀를 둔 구매자 등으로 큰 차이를 보인다. 그다음이 주택의 위치이다. 자녀가 있는 바이어들은 학교와 거리가 가까워 자녀들이 도보로 등교할 수 있는 주택을 가장 좋아할 것이다. 그러나 학교 인근 주택은 자녀가 없는 바이어들에게는 피하고 싶은 주택이다. 등 하교 시간과 출 퇴근 시간이 겹치면 매일 집 앞이 차로 넘쳐나 출입이 어렵게 될 수도 있고, 학교 운동장에서 아이들이 뛰어노는 소리에 휴식을 방해받기도 한다. 한편, 젊은층이나 노년층 중에 도심지역 주택을 선호하는 바이어가 많다. 직장과 가깝고 퇴근 후나 주말 여가생활에도 교외 지역보다 도심 지역이 훨씬 낫기 때문이다. 특별히 노년층은 식당, 병원, 편의 시설과 가까운 지역에 주택을 구입하는 비율이 높다. 그러나 상점이 밀집한 번화한 도심에 위치한 주택의 가치가 주택가 밀집 지역보다 떨어지는 것이 일반적이다. ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 바이어 연령대 도심지역 주택 주택 구매자들 주택가 밀집

2024-04-10

부모에 손 벌리는 주택구매자 증가세

20여년 만에 최고 수준을 기록하고 있는 모기지 이자율과 집값 고공행진으로 주택 마련을 위해 부모에 손을 벌리는 경우가 대폭 증가하고 있는 것으로 나타났다. 부동산정보사이트 질로는 주택 구매시 부모로부터 도움을 받은 네포 주택구매자(nepo-homebuyers) 케이스가 팬데믹 이전 3분의 1에 불과했던 것이 현재 40%로 늘어났다고 최근 발표했다. 또 다른 부동산사이트 레드핀 역시 중간 가격대의 주택을 구입하려면 연봉이 11만4627달러가 필요한데 첫 주택구매자들에게는 부담이 되는 수준이라면서 최근 30세 미만 구매자의 40%가 다운페이를 위해 가족으로부터 현금을 증여받거나 유산을 물려받는 등 젊은 네포 구매자 비율이 늘고 있다고 설명을 더했다. 질로의 수석 이코노미스트 스카일라 올슨은 “첫 주택구매자는 최소 두 곳에서 다운페이먼트를 마련한다. 하나는 자기가 모은 저축이고 다른 하나는 가족이나 친구로부터 받은 기프트 머니”라고 말했다. 뱅크레이트의 애널리스트 제프 오스트로스키도 “주택 가격이 사상 최고치에 근접하고 모기지 금리도 2000년 이후 가장 높은 수준으로 치솟음에 따라 선택의 폭이 제한되고 재정적으로 압박을 받는 등 주택 구매자들에게 힘든 시기임이 분명하다”고 이런 현상에 대해서 풀이했다. 재정 전문 사이트 뱅크레이트는 최근 보고서에서 아메리칸 드림의 상징임에도 주택 구매예정자의 4분의 3 가까이가 내 집 마련에 있어 가장 큰 장애물로 주택 구매 여력을 손꼽았다고 지적했다. 오늘날 주택가격 급등세로 구매 여력은 그 어느 때보다 낮은 수준이다. ICE모기지 테크놀로지의 자료에 따르면 다운페이 20%에 30년 모기지로 중간 주택을 구매한 경우의 소득대비 원금과 이자 페이먼트 비율이 지난 35년간 25% 미만이었으나 올해 말 40%로 급등했다. 한편, 주택 구매에 있어 다운페이먼트가 부담으로 작용할 수 있으나 다양한 옵션을 활용할 수도 있다. 융자정보업체 렌딩트리의 시니어 이코노미스트 제이컵 채널은 “집값의 20%가 다운페이 기준으로 여겨지고 있으나 수만 달러가 없다고 해서 집을 살 수 없는 것을 아니다”고 조언했다. 채널은 “연방, 주 정부, 은행, 신용조합 등은 다운페이 조건이 훨씬 낮거나 아예 없는 프로그램을 제공하고 있으며 많은 대출 기관과 연방주택청(FHA) 모기지 등이 반드시 큰 액수의 다운페이를 요구하지 않는다”고 덧붙였다. 박낙희 기자 naki@koreadaily.com주택구매자 증가세 주택 구매자들 주택 구매예정자 구매자 비율 주택 주택 구매 네포 부모 지원

2023-11-13

‘고금리 여파’ 주택 구매 취소 급증

주택 비용이 치솟으면서 주택 구매를 철회하는 주택 구매자들이 급증하고 있다. 레드핀 보고서에 따르면 9월 주택 매입 취소 비율은 16.3%로 이는 지난해 10월 이후 최고 수준이다. 지난달 주택 매매 계약 건은 5만3000건으로 잠정주택 판매가 소폭 증가했음에도 주택 매매가 전월 대비 1.5% 감소한 이유를 부분적으로 설명한다. 구매 철회 이유는 바이어의 재정 상황 변화, 재산세 및 주택 보험 등 실제 주택 유지 비용, 인스펙션에서 발견된 문제 포함 실제 주택 유지 비용에 대한 충격 등 다양하다. 그러나 과거 모기지 이자가 높을 때 주택 매입 취소 비율도 높았다는 점을 고려하면 최근 8% 선에 도달한 모기지 이자가 주택 구매를 포기하게 된 주요 원인이라는 게 업계의 설명이다. 모기지 이자가 훨씬 낮았을 때 주택 매입 취소율은 약 12~13%에 머물렀다. 특히 캘리포니아와 플로리다 등은 높은 주택보험료나 주택보험 신규 가입 중단 등의 영향도 컸다. 모기지 융자를 받으려면 주택보험에 가입해야 하기 때문이다. 플로리다주 잭슨빌의 레드핀 에이전트 헤더 크루아야이는 "높은 모기지 이자로 바이어들이 주택 매입에 더욱 신중해졌다"며 “모기지 상환을 우선순위로 정해서 월페이먼트 부담이 커지면 매입 계약을 취소하고 있다"고 말했다. 대도시 50개 지역 중 지난 9월 취소율이 가장 높았던 10곳은 조지아 애틀랜타(24.4%), 플로리다 잭슨빌(24%)·올랜도(23.6%)·탬파(22.7%)·포트로더데일(22%), 텍사스 샌안토니오(21.2%), 네바다 라스베이거스(21.1%), 텍사스 포트워스(21%), 플로리다 마이애미(20.5%), 캘리포니아 리버사이드(20.3%)로 나타났다. 주택 구매자의 매입 계약 취소 여부는 계약과 주법에 따라 다르다. 전국 평균 주택가격은 전년 대비 1.9% 상승한 41만2081달러이며 모기지 이자는 8%를 돌파하는 등 앞으로도 주택 매입 취소 건수는 높은 수준을 유지할 것이라는 게 레드핀의 전망이다. 이은영 기자 lee.eunyoung6@koreadaily.com고금리 여파 주택 구매자들 주택보험 신규 주택 매입

2023-10-25

연봉 7만달러로 주택 마련 ‘거의 불가능’

평균 소득으로는 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 없는 것으로 나타났다. 부동산 정보 제공 업체 아톰데이터 솔루션스가 지난 3분기 국내 575개 카운티의 주택 시장을 조사한 결과 주택 매물의 99%가 일반적인 근로자들의 평균 연간 소득인 7만1214달러로는 감당할 수가 없었다. 특히 LA는 그중에서도 가장 힘든 지역으로 꼽혔다. 이외 샌디에이고카운티와 오렌지카운티 역시 주택 구입 여건이 최악인 지역인 것으로 조사됐다. 아톰 측은 모기지, 주택보험, 재산세 등 종합적인 주택 구매비용이 소득의 28%를 초과하는 경우를 주택을 구매할 수 있는 형편이 되지 않는 인구로 봤다. 전문가들은 다수의 주택 구매자들의 구매 여건이 확보되지 않는 이유는 높은 모기지 이자율과 적은 주택 공급 탓이라고 지적했다. 최근 7%를 웃도는 이자율은 주택을 구매할 때 이전 대비 매달 수백 달러를 내는 셈이라 부담이 크다고 덧붙였다. 국책모기지기관 프레디맥이 집계한 이자율을 보면 30년 고정 모기지 이자율은 지난달 28일 기준 7.31%다. 올해 초 약 6.48%였던 것과 비교해도 83베이시스포인트(Basis Point 1bp=0.01%포인트)나 높다. 기존 주택소유주들은 3% 선의 비교적 좋은 이자율에 묶여 있는데 현재 모기지 이자율은 이보다 2배 이상 높아서 이사를 꺼리고 있다. 이로 인해서 집을 내놓지 않으면서 주택 공급난이 심화하고 있다. 매물 품귀 현상으로 집값이 상승세를 이어가면서 주택 구입 여건을 최악인 상황이다. 레드핀의 대릴 페어웨더 수석 이코노미스트는 “현재 주택 시장에 그나마 공급되는 매물은 결혼, 출산, 이직 등의 이유”라며 “공급이 급감하면서 부족한 매물 탓에 주택 매입 경쟁으로 집값이 오르고 있다”고 설명했다. 전국부동산중개인협회(NAR)에 따르면 지난 8월 전국의 주택 중간가격은 40만7100달러로 전년 동월 대비 3.9%나 되레 더 뛰었다. 이에 따라 전문가들은 주택을 구매하는 데 필요한 현금이 부족한 첫 주택 구매자 및 밀레니얼 세대 주택 구매자들에 타격이 가장 클 것으로 전망했다. 이미 주택을 소유하고 있거나 저축금이 충분한 기존 주택 구매자들은 최근 주택 시장의 경제적 부담을 완충할 여유 자금이 있지만 처음 주택을 구매하거나 젊은 층은 특히 비싼 이자를 감당하기 어려울 것이라는 설명이다. 주택 건설 스타트업 뉴홈스메이트의 댄 나코브스키 공동 창립자는 “이자율이 상승하면서 경제적 여건이 빠듯한 첫 주택구매자들은 내 집 마련의 꿈에서 멀어지게 됐다”고 말했다. 우훈식 기자 woo.hoonsik@koreadaily.com천장 집값 주택 구매자들 모기지 주택보험 주택 구매비용

2023-10-01

“첫 주택 구입 도와드립니다”…30일 KAREP 박람회

첫 주택구매자들의 내 집 마련을 돕기 위한 박람회가 열린다. 전미한인부동산전문가협회(회장 피터 박·KAREP)는 최근 한인 첫 주택구매자를 위한 홈오너십 박람회를 개최한다고 밝혔다. 이번 박람회는 오는 30일 오전 10시부터 오후 1시30분까지 새생명비전교회(4226 E Verdant St.)에서 열린다. 세미나에선 저소득층 다운페이먼트 보조프로그램(LIPA)과 같은 정부 지원금 프로그램부터 별채(ADU)와 모빌홈 등 새로 바뀐 규정, 주택 구매 클로징 등 주택을 구매하기 위해 반드시 알아야 할 최신 정보를 교육할 예정이다. 교육 후 부스에서는 정부 인증을 받은 단체들이 상주해 참석자들과 질의응답 시간을 갖는다. 샬롬센터, 네이버후드 파트너십 하우징 서비스(NPHS), VAREP(Veterans Association of Real Estate Professionals) 등이 참여한다. 또 뱅크오브아메리카와 웰스파고, US뱅크 등 은행에서도 부스를 운영하며 맞춤 융자 상담과 융자 승인 여부를 확인할 수 있는 자리도 마련된다. 남기성 KAREP LA지부 회장은 “주택 구매를 지원하는 정부의 프로그램만 잘 알아도 주택 마련이 훨씬 쉬워진다”며 “더 많은 한인분의 내 집 마련을 돕기 위해 이번 행사를 열게 됐다”고 배경을 설명했다. 가주주택금융국(CalHFA)이 규정하는 첫 주택구매자가 지난 3년 동안 주택을 소유하지 않은 자라는 점 등 부동산 정보를 잘 모르는 한인이 많다는 것도 정확한 부동산 정보 교육에 나서게 된 이유라고 덧붙였다. KAREP은 분야는 다르지만, 정보 제공의 혜택을 볼 수 있는 부동산, 융자, 에스크로 등 관계자들에게도 참석을 당부했다. 피터 박 KAREP 회장은 “협회의 목표는 전문가들의 협업을 통해 더 많은 한인의 홈 오너십을 추진하는 것”이라며 “에이전트분들도 많이 참석해서 더 많은 한인 고객에게 정확한 정보를 전달했으면 하는 바람이다”라고 말했다. 자세한 문의는 전화(626-688-7844) 또는 이메일(youngahnc21ludecke@gmail.com)로 하면 된다. 우훈식 기자 woo.hoonsik@koreadaily.com세미나 박람회 홈오너십 박람회 주택 구매자들 이번 박람회

2023-09-17

주택 구매자 51%, 모기지 월 2000불 이상

모기지 페이먼트로 매달 2000달러 이상을 내는 주택 구매자가 급등한 것으로 나타났다. 야후 파이낸스가 모기지 데이터 분석업체 블랙나이트가 지난 6일 발표한 자료를 인용해 보도한 바에 따르면 주택 구매자의 51%가 매달 모기지 페이먼트로 2000달러 이상을 내게 된 것으로 전해졌다. 지난 2021년 18%에서 3배 가까이 폭증한 것으로 월 2000달러 이상 부담하는 주택 구매자가 10명 중 2명 미만에서 2명 중 1명꼴이 된 셈이다. 월 3000달러 이상을 내는 주택 소유주 비율도 5%에서 2년 만에 4명 중 1명꼴로 늘어났다. 블랙나이트에 따르면 지난 7월 기준 30년 고정 모기지의 평균 월 페이먼트는 세금, 보험비 등을 제외하고 2306달러였다. 이는 월별 원금과 이자 페이먼트로는 사상 최고치로 지난 2년간 60%가 증가한 수치다. 블랙나이트의 기업연구 담당 앤디 월든 부사장은 “월 모기지 페이먼트가 2000달러가 언제부터 표준이 됐나 싶다. 오래전부터 주택 구매 가능성에 대해 논의해 왔지만 이번 데이터는 현재 상황을 극명히 보여주고 있다”고 주장했다. 지난해 3월 이후 연방준비제도가 11차례 금리 인상을 단행하면서 모기지 금리가 20년 만에 최고치를 기록했음에도 주택 가격은 일반적으로 금리가 오를 때 하락하는 양상을 보이지 않고 있다. 그 결과, 기존 주택 소유자들은 이전에 확보한 저금리 모기지를 잃게 될까 봐 이사를 꺼리고 있어 매물도 부족한 상황이다. 모지기 이자율은 2주에 걸쳐 하락했음에도 여전히 4주 연속 7%대를 상회하고 있다. 프레디맥에 따르면 지난 7일 기준 30년 고정 모기지 평균 이자율은 7.12%로 전주보다 0.06%포인트 하락했다. 하지만 5.89%였던 1년 전 같은 기간에 비하면 1.23%포인트 높은 수준이다. 이같이 높은 이자율에 치솟은 집값, 매물 부족으로 주택 구매 수요가 줄고 있다. 모기지은행가협회에 따르면 주택 구매자들의 신규 모기지 신청서가 지난주 27년 만에 가장 적었던 것으로 전해졌다. 리얼터닷컴은 지난달 신규 매물 리스트 수가 늘기 시작했는데 이는 어려운 시장 상황에도 불구하고 일부 주택소유주들이 변화를 맞이할 준비가 됐음을 시사한다고 주장했다. 하지만 매물은 여전히 역대 최저 수준으로 지난해 동기보다도 적어 주택 시장이 놀라울 정도로 경쟁이 치열해졌다고 덧붙였다. 한편, 모기지 이자율이 고공행진을 하고 있음에도 주택 가격이 상승할 것이라는 전망이 나왔다. 월스트리트저널은 경제데이터 분석업체 펄스노믹스가 100여 명의 이코노미스트를 대상으로 실시한 지난 3월 설문조사에서 약 2% 하락할 것으로 예측됐던 주택 가격이 8월 조사에선 3.3% 상승할 것으로 예측됐다고 지난 8일 보도했다. 이 같은 변화는 금리 상승에도 주택가격이 계속 오르고 있는 시장 상황이 반영한 것으로 분석됐다. 글·사진=박낙희 기자 naki@koreadaily.com구매자 모기지 주택 구매자들 모기지 페이먼트 모기지 데이터

2023-09-10

[부동산 이야기] 재산세에 관한 주민 발의안들

캘리포니아의 거주자들은 소유하고 있는 주택의 소유권을 유지하기 위해 매년 적어도 1%가 넘는 재산세를 납부 해야 한다. LA카운티의 경우 일 년에 1.25%의 재산세를 납부한다. 카운티의 중간치 가격인 100만 달러짜리 주택을 소유하고 있다면 매달 1000달러가 넘는 재산세를 내야 한다. 이러한 재산세의 부담을 줄이기 위하여, 캘리포니아에선 프로포지션(Proposition) 투표를 통해 주택 소유자의 부담을 덜어주는 법안을 통과시켜 실시하고 있다. 가장 기본적인 프로포지션 13은 1978년에 통과한 법이다. 프로포지션 13에 따르면 주택 가격이 큰 폭으로 인상되어도 재산세는 1년에 최대 2%까지만 인상할 수 있다. 그다음 프로포지션 60이 있다. 시간이 지나 자녀들이 모두 독립하여 집을 떠난 시니어 분들은 주로 두 분이 편하게 살 수 있는 작은 규모의 집으로 옮기려는 계획을 가지고 문의를 한다. 하지만 이때 집의 크기는 줄었는데 새집에서 내야 할 재산세는 더 많아져서 당황하게 되는 경우가 있다. 예를 들어 이미 은퇴를 하여 월수입이 없는 상태에서 새집을 사려면, 과거 대비 집값이 크게 올라서 작은 콘도를 산다고 하더라도 이미 큰 폭으로 오른 재산세가 문제가 된다. 이런 주택 구매자들을 위하여 생긴 법이 1988년 캘리포니아 주민 투표를 통하여 제정된 프로포지션 60이다. 55세 이상의 주택 구매자는 현재 사는 주택을 팔고 다른 주택을 샀을 경우, 새로 산 주택의 재산세에 대한 감면 혜택을 받을 수 있다. 현재 사는 주택의 세금 부과 기준을 새로 이사하는 주택의 세금 부과 기준에 적용해 재산세를 산정하는 것이다. 이 개정안의 혜택의 몇 가지 조건 중 가장 중요한 것이 바로 나이다. 주택을 판매할 때 판매자가 55세 이상이 되어야 하고 자신이 거주하고 있던 집을 팔아야 하며 이사할 때도 거주를 목적으로 다른 주택을 구매하여야 한다. 또 한가지는 현재 사는 집과 앞으로 이사할 집이 같은 카운티에 소재하여야 한다. 프로포지션 60의 혜택을 보려면 현재 사는 집을 판매한 후 2년 안에 다른 집을 구매해야 하고, 새로 집을 구매한 후 3년 안에 혜택을 신청해야 한다. 특히 이 법은 일생에 한 차례만 허용되기 때문에 신중히 결정해야 한다. 그리고 프로포지션 90이 있는데, 프로포지션 60과 동일한 내용이나 새로 구매하여 이사할 집이 다른 카운티에 있을 경우 적용된다. 프로포지션 90을 인정하는 카운티는 LA와 알라메다, 오렌지, 샌마테오, 벤투라, 샌디에이고 및 샌타클라라 카운티 등 7개의 카운티가 있다. 프로포지션 110은 신체적으로 불구가 된 분들에게 적용되는 데, 혜택은 프로포지션 60·90과 동일하지만, 나이 제한을 두지 않는다는 내용이다. 프로포지션 60·90의 혜택을 받은 후 불구가 되었을 경우, 프로포지션 110을 통해 한 번 더 혜택을 받을 수 있다. 이 혜택을 받으려면 의사가 발행한 증명서류(Physician's Certificate of Disability)를 제출하여야 한다. ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 재산세 발의안 주택 구매자들 프로포지션 90 프로포지션 60

2023-08-30

[부동산 이야기] 주택을 구매할 때 필요한 융자보험

비싼 집값과 높은 대출 이자율에도 현재 주택 시장에는 집을 구매하려는 바이어들이 많다. 주택 가격이 내려가지 않을 것이라는 전망이 우세하고, 아파트 렌트보다 집을 사는 게 주거 비용이 더 많이 들지만 그만큼 주택소유자들에게 돌아가는 혜택이 많기 때문이다. 집을 사려면 보통 20% 정도를 다운해야 하는 데 다운페이먼트 준비가 안 된 바이어들은 20% 미만의 다운페이먼트로도 주택구매가 가능하다. 그러나 보통 20% 미만의 적은 다운페이먼트로 집을 살 때 은행에서는 융자에 대한 보험을 들기를 요구한다. 오늘은 PMI라고 부르는 이 융자 보험을 들어야 하는 경우와 집값 상승 등으로 PMI가 면제되어 필요 없는 지출을 중단할 수 있는 방법들을 알아보자. 다수의 젊은 주택 구매자들은 연 수입은 높아도 채 목돈이 마련되지 않아 적은 다운페이먼트를 가지고 집을 사야 한다. 다행히 이런 바이어들을 위하여 3.5%나 5%의 다운페이먼트만 하여도 집을 살 수 있는 융자 프로그램이 있다. 그러나 돈을 빌려주는 융자은행에서는 20% 미만의 다운페이먼트를 한 경우 그만큼 위험 부담률이 높기 때문에 강제로 모기지 보험을 들게 한다. 지난 몇 년 동안 남가주의 주택 가격이 많이 올라 적은 다운 페이먼트를 가지고 주택을 구매한 홈 소유주들은 그동안 지불해 오던 PMI를 면제받을 수 있다. 그러면 PMI 지불을 면제받아 가정 경제에 도움이 될 수 있도록 면제 조건과 신청과정을 알아보자. 먼저 PMI는 다운페이먼트가 집값의 20% 미만일 때 들어야 하는 보험이므로, 주택 가격을 감정하여 현재 남아 있는 융자액이 주택 가치의 80% 이하로 떨어졌는지 확인한다. 융자 은행은 주택의 가격이 상승했거나 그동안 상환된 융자액이 모여 융자 잔액이 80% 이하로 떨어졌다면 심사 후 PMI를 면제하여 준다. 물론 증축이나 개축으로 집의 가치가 올라가는 경우에도 해당한다. 그러나 본인이 사는 집이 아니고 투자용으로 렌트 수입이 들어오는 경우는 주택 가격보다 융자금이 70이나 75% 이하로 낮아져야만 PMI를 면제받을 수 있다. 그런데 혹시 융자 은행에 PMI 신청을 해서 은행에서 실시한 감정가격이 낮게 나오는 경우에는 감정비만 버리게 될 수도 있으므로 은행에 신청하기 전에 감정사나 부동산 에이전트를 통해 현 주택 가격을 알아보는 것이 좋다. 한편 감정가가 조금 모자랄 때, 가지고 있던 여윳돈이 있다면 몇만 달러 정도를 더 갚고 PMI를 면제받는 것도 좋은 방법이다. 하지만 연방주택국(FHA)을 비롯한 일부 렌더들은 주택의 가치가 올라갔어도 PMI를 면제해 주지 않는 경우도 있으므로, 이때는 비용이 좀 들어도 다른 융자 은행을 찾아 재융자를 하는 것도 생각해 볼 수 있다. 재융자를 할 때 혹시 현재 융자 은행에 일정 기간을 채우지 않고 융자금을 상환했을 때 지불해야 하는 벌금(Prepayment Penalty)이 있는지 확인해보고 시작해야 한다. 보통 융자를 받은 후 2년 정도 안에 상환하면 벌금을 물어야 하는 경우가 있는 것도 고려해야 한다. ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 융자보험 주택 주택 구매자들 주택 가치 다운페이먼트 준비

2023-08-02

평생주택 시대 오나 "한 집서 16년 이상 거주"

치솟은 집값과 높은 모기지 이자율로 인해서 MZ세대의 첫 주택이 평생주택이 될 전망이다. 전국부동산중개인협회(NAR)의 최근 조사에 따르면, 지난해 주택을 구매한 25~44세의 젊은 주택 구매자 10명 중 4명(40%)은 향후 16년 이상 다른 주택을 사지 않을 것이라고 답했다. 이보다 더 어린 18~24세 주택 구매자들의 경우엔 이보다 높은 48%가 구매 계획이 없다고 전했다. 부동산 업계 관계자들은 젊은 주택 구매자들이 재정적 여유가 충분치 않아서 주로 처음에 마련한 스타터홈(Starter Home)이 그들의 평생주택(Forever Home)이 될 가능성이 크다는 걸 보여주는 결과라고 풀이했다. 통상 스타터홈은 집 크기가 작고 교외에 위치해 첫 구매자에게 적합한 주택이다. 전문가들은 높은 모기지 이자율, 비싼 집값, 고물가, 정체된 소득 등의 복합적인 요인으로 인해서 예비 주택주매자들의 주택구매 여력이 사상 최악의 수준으로 나빠졌다고 지적했다. 국책 모기지 기관 프레디맥의 자료에 의하면 지난해 6월 30일 5.7%였던 30년 고정 모기지 이자율은 지난 7월 6일 6.81%로 뛰었다. 작년 1월에 모기지를 신청했다면 1월 6일 기준 3.22%였다. 급등한 모기지 이자율로 인해서 지난해 낮은 이율에 모기지를 고정한 주택 구매자들이 새 주택을 사면 주거 비용 부담이 1년 새 두 배로 급증하게 된다. 업계에 따르면, 주택 소유주 다수의 모기지 이자율은 이보다 훨씬 더 낮았다. 모기지 정보 분석업체 블랙나이트는 최근 조사에서 전국 주택 소유주 3명 중 2명의 모기지 이자율은 4%보다 낮다고 전했다. 특히, 모기지 이자율이 한동안 7%대에서 머물고 주택 바이어가 감당할 수 있는 5%대로 내려오지 못할 것이라는 분석이 힘을 받는 상황이어서 기존 주택소유주들이 현재 집을 팔고 새집을 사기는 더 어려울 것으로 보인다. 지난주 모기지 데일리 뉴스는 조사 결과 30년 고정 모기지 이자가 8개월 최고치인 7.22%까지 치솟았다고 발표한 바 있다. 결국 기존 주택 소유자들이 집을 팔지 않게 되고 이는 곧 매물 품귀 현상의 악화로 이어져 주택 수급난이 심화돼 주택 가격이 내려가지 않고 오히려 올라갈 수도 있다는 게 업계의 설명이다. 부동산 업체 ‘질로’의 제프 터커 시니어 이코노미스트는 “특히 저렴한 주택을 보유한 예비 주택 판매자들이 시장에서 모습을 감추면서 스타터홈 가격도 빠르게 오르고 있다”고 말했다. 저렴한 스타터홈을 찾는 것 자체도 쉽지 않다. 질로 5월 주택 분석 자료를 보면 750~1250스퀘어피트 크기 1~2베드룸의 일반적인 스타터홈의 가격은 전국 평균 17만9407달러였다. 하지만 센서스국이 지난 1분기 주택 거래 데이터를 분석한 결과, 30만 달러 미만인 주택은 고작 11%였다. 또한 지난 4월 판매된 신규 주택 평균 가격은 50만1000달러, 중간 가격은 42만800달러로 스타터홈 가격의 두 배를 웃돌았다. 우훈식 기자 woo.hoonsik@koreadaily.com평생주택 거주 주택 구매자들 모기지 이자율 주택구매 여력

2023-07-13

주택 다운페이 무이자 대출, 2억불 또 쓴다

첫 주택 매입 시 최대 집값의 20%를 무이자로 대출받을 수 있는 가주 정부의 ‘드림포올(California Dream for All)’이 재개될 전망이다. LA타임스는 개빈 뉴섬 가주 주지사가 주 의회와 예산안을 합의하면서 2억 달러의 예산이 드림포올 프로그램에 배정됐다고 29일 보도했다. 다만 구체적인 프로그램 재개 날짜는 아직 공개되지 않았다. 지난 3월 27일 시행된 드림포올은 집값의 20%에 해당하는 다운페이먼트를 무이자로 대출받을 수 있는 데다 수혜 대상에 저소득층과 중산층(지역 중위 소득 80~150%)까지 포함돼 매우 큰 관심을 받았다. 더욱이 최장 30년 동안 원금 상환을 하지 않아도 된다는 점에 프로그램이 시작되자마자 신청이 쇄도했다. 이로 인해서 접수 개시 후 2주도 안 돼 기금이 소진됐고 1차 신청도 종료되면서 예비 주택구매자들의 원성을 샀다. 당초 드림포올의 지원금 규모는 5억 달러였으나 정부의 재정 부족으로 40%가 삭감된 약 3억 달러가 2300여 명에게 돌아갔다. 가주주택금융국(CalHFA)의 크리스 사우어 정보 책임자는 “신청 자격을 최근 주택 시장 상태에 맞추는 작업을 진행 중”이라며 “조만간 다시 한번 드림포올 신청 기회가 주택 구매자들에게 제공될 것”이라고 말했다. CalHFA가 지난 27일 새로 발표한 지원 소득 상한선에 따르면, 가구 연 소득이 ▶LA카운티 19만4000달러 ▶오렌지카운티 25만3000달러 ▶리버사이드 18만7000달러 ▶샌버나디노 18만7000달러 ▶샌디에이고 23만1000달러다. 1차 때보다 약 1만 달러 이상 상향됐다. 연방주택도시개발부(HUD) 승인 비영리단체 샬롬센터의이지락 소장은 “프로그램 재개 전에 미리 수혜 요건을 맞추고 집의 구매도 준비해야 조기 종료 전에 혜택을 받을 수 있다”고 말했다. 드림포올 지원을 받기 위해선 우선 소득대비부채(DTI) 비율을 43% 미만으로 유지하는 게 좋다고 한다. 크레딧카드 빚을 정리하는 게 가장 빠른 방법이다. 또, 1차 신청 시 크레딧 점수 기준은 최소 680점 이상이어야 했다. 따라서 크레딧 점수도 미리 관리해야 한다. 대상 주택은 단독주택(SFR), 콘도미니엄, 조립식 주택 등이다. 이 소장은 “1차의 경우, 수혜자는 5년까지는 주택을 보유 및 거주해야 했다. 이에 따라 5년까지는 캐시아웃 재융자, 주택 매매, 타이틀 이전이 불가능하다”며 “만약 5년 후 매각을 한다면 지원금과 함께 양도 차익의 20%를 정부에 돌려주어야 하는 요건도 있었는데 이번에도 유지될 것으로 보인다”고 설명을 보탰다. 드림포올 융자는 CalHFA에 의해 승인되고 훈련된 론 오피서를 통해 제공된다. 따라서, 융자를 신청하기 전에 ▶월급명세서 ▶은행 스테이트먼트 ▶고용 히스토리 ▶세금보고 자료 등을 미리 준비하는 게 이롭다. 우훈식 기자 woo.hoonsik@koreadaily.com다운페이 무이자 예비 주택구매자들 주택 구매자들 주택 매입

2023-06-29

2023년 5월달의 모기지 이자율 전망과 부동산 전망 [ASK미국 주택/커머셜/비즈니스-사무엘 리 융자 전문가]

▶문= 2023년 5월의 모기지 이자율 전망과 부동산 전망은 어떤가요? ▶답= 2023년 5월의 이자율 현황과 전망에 대하여 말씀드리면, 미국 모기지 금리와 밀접한 연관을 가지고 있는 미국 10년물 국채의 이자율이 5월 11일에 저점인, 3.38까지 내려왔습니다. 하지만 현재는 3.5까지 올라갔습니다. 하지만 최근 한 달간의 10년 물 국채를 추세를 보면, 거의 한 달 전에 3.6이었던 금리가 조금씩 등락을 하다가 3.5까지 내려간 상태입니다. 그러므로 미국 10년물 국채의 안정적 추세를 볼 때, 모기지 이자율도 안정되고 조금씩 내려갈 가능성이 있습니다. 2023년 5월 15일 현재 740점 이상의 크레딧 점수일 때 30년 고정으로 6.125-6.25%의 이자율이 가능하며 15년 고정으로는 740점 이상 일 때, 5.75-5.875%가 가능합니다. Non QM론은 세금보고가 필요 없이 비즈니스의 P and L로만 받을 수 있는 론으로 는 30% 이상의 다운이 필요하고 크레딧 점도가 740점 이상 일 때, 7.75-8.0% 정도의 이자율이 가능합니다. ▶문= 2023년 모기지 금리는 어떻게 예측되나요? ▶답= 모기지 금리는 높은 인플레이션과 연준의 인플레이션 억제 조치 사이에서 줄다리기하고 있지만, 금리는 장기적으로 하향 추세로 갈 것 같습니다. 경기가 둔화 조짐이 보이기 시작하면 금리를 더는 높이지 않고 낮추게 되고, 그러면 함께 모기지 금리도 하향 안정될 가능성이 많이 있습니다. 연준이 실제로 6월에 연속적인 금리 인상을 중단한다면, 하반기 주택 구매자들에게 좋은 소식이 될 수 있습니다. ▶문= 2023년 5월 주택 시장 전망은 어떤가요? ▶답= 봄철 주택 구매의 성수기임에도 불구하고 신규 매물은 역사적으로 낮은 수준입니다. Redfin에 따르면 4월 신규 매물은 23%가 감소했는데, 이는 팬데믹 이후에 가장 큰 폭의 하락입니다. 그 결과로 주택 구매자들은 매물이 시장이 나오자마자 매물을 구매하는 경향을 보입니다. 새로 나온 매물이 2주-3주 안에 계약에 들어가는 실정입니다. 조금씩 시장은 다시 바이어 마켓에서 셀러 마켓으로 바뀌고 있는 상황입니다. 주택이 필요한 실소유자는 적극적으로 시장을 살펴보는 것이 좋을 듯합니다. ▶문의: (714)472-4267미국 비즈니스 모기지 이자율 이자율 현황 주택 구매자들

2023-05-15

첫 주택구입 보조기금 1주 만에 동났다

첫 주택 매입 시 최대 20%의 다운페이먼트 보조금을 무이자로 대출받을 수 있게 하는 주 정부 프로그램 ‘캘리포니아 드림포올(California Dream For All)’이 시작된 지 1주 만에 기금이 모두 소진된 것으로 나타났다. 가주는 드림포올 신청서 접수를 6일 자로 중단한 상태다. 이 프로그램은 신청 자격을 저소득자뿐 아니라 거주 카운티에서 중위소득의 150% 미만 소득자까지 허용해 거주 지역에 따라 최대 23만 달러까지 버는 고소득자도 신청이 가능했다. 이 때문에 프로그램 시행 전부터 한인은 물론 첫 주택 구매자들의 관심이 뜨거웠다. 그러나 막상 프로그램이 가동한 후에는 주로 고소득층 백인과 새크라멘토 등 일부 지역 거주자에게 혜택이 돌아간 것으로 확인되면서 운영이 잘못됐다는 비난이 나오고 있다. 가주 정책분석지인 캘매터스에 따르면 약 2억8800만 달러의 초기 자금이 단 2564명에게 돌아갔다. 특히 저소득층과 라틴계, 흑인 등 소수계의 주택 구매를 지원하려던 취지에서 벗어나 주택 구매에 적극적이던 백인 중산층에게로 혜택이 쏠렸다. 캘매터스가 공개한 통계를 보면 전체 프로그램 수혜자의 65%가 백인이며 아시안은 18%, 라틴계 14%, 흑인 4%였다. 신청자 중 62%는 히스패닉이나 라틴계가 아니라고 답해 미리 살 집을 찾아 서류를 준비한 백인 중심의 주택 구매자들에게 기금이 몰린 것으로 보인다. 캘매터스는 “수혜자의 3분의 2가 연 소득 12만5000달러를 벌고 있으며 평균 대출금은 11만2000달러 정도”라며 “인종 간 부의 격차를 줄이기 위해 마련한 프로그램이지만 저소득층 유색 인종에게는 큰 도움이 되지 않았다”고 분석했다. 지역별로 수혜자 비율도 큰 차이를 보였다. 새크라멘토와 콘트라코스타, 샌후아킨의 경우 인구수 대비 수혜자 비율이 압도적으로 높았지만, 인구가 몰려 있는 LA카운티나 오렌지카운티, 샌디에이고 카운티에서는 혜택을 거의 받지 못했다. 특히 LA카운티의 경우 가주 전체 인구의 25%를 차지하고 있지만 이번 프로그램의 혜택을 받은 신청자는 9%뿐이다. 반면 새크라멘토의 경우 가주 전체 인구의 4%에 불과하나 프로그램의 혜택은 11%가 차지했다. 한편 이 프로그램은 추가 기금이 마련될 때까지 신청서 접수를 중단한다. 따라서 앞으로 개빈 뉴섬 주지사와 가주 의회가 진행할 예산안 협상에 따라 재개 여부가 결정될 전망이다. 프로그램을 도입한 토니 엣킨스 상원의장은 “프로그램 초기 자금으로 100억 달러를 구상했지만 3억 달러로 삭감됐다. 내년도 예산안에 추가로 2억 달러를 투입할 수 있도록 협상할 것”이라고 말했다. 장연화 기자 chang.nicole@koreadaily.com주택구입 보조기금 프로그램 시행 정부 프로그램 주택 구매자들

2023-04-12

집주인 10명중 9명 “유지비 너무 부담”

주택 소유주 10명 중 9명은 주택 관리 및 유지 비용을 고려하지 않고 주택을 매입한 것으로 나타났다. 부동산 정보업체 ‘리얼에스테이트 위치’의 설문조사에 따르면 최근 3년간 주택을 구매한 주택 소유주 중 90%는 감당해야 하는 주택 유지 비용이 구매 전 예상했던 것보다 더 컸다고 답했다. 오직 10%만이 적었다고 전했다. 업체의 자료에 따르면 주택 소유주들은 모기지 비용을 제외한 일반 주택 유지 비용으로 1년 평균 1만7459달러를 지출했다. 이들이 가장 많이 꼽은 비싼 주택 유지비 항목은 세금(33%)이었다. 이어 리모델링이 27%, 유틸리티 25%, 주택 보험은 23%였다. 주택 구매자들이 가장 부담스러워한 세금의 경우, 2021년 전국 재산세 중위 수치는 2795달러였다. 센서스국의 자료에 따르면 전년 대비 8% 증가한 것이다. 전문가들은 이에 대해 코로나19 팬데믹 기간 전반적인 부동산 시장의 호재로 주택 가치가 상승했기 때문이라고 분석했다. 주별로 살펴봤을 때 가주는 재산세가 4585달러에 이른다. 전국 50개 주 중 8번째로 세금이 높다. 가장 낮은 지역은 앨라배마로 674달러이다. 반면 가장 높은 지역은 뉴저지(8796달러)로 앨라배마의 약 13배에 달한다. 지난해 리모델링에 사용된 평균 금액은 3890달러였다. 이중 주택 소유주들에게 가장 인기 많은 리모델링 항목은 상대적으로 저렴한 페인팅(47%)이었다. 하지만 주방, 욕실 등은 통상 1만~2만 달러의 큰 비용이 요구됐다. 유틸리티 비용은 주택 소유주들에게 가장 금전적 부담이 큰 항목이었다. 연방 노동통계국의 최신 자료에 따르면 물, 전기, 냉난방 등의 유틸리티 비용은 연간 평균 4975달러였다. 다만 렌트의 경우 평균 2845달러로 주택 소유자의 절반 수준이었다. 한편 최근 주택을 구매한 소비자 중 57%는 예기치 못한 주택 유지 비용 때문에 현재 주택을 선택한 것을 후회했다. 우훈식 기자 woo.hoonsik@koreadaily.com집주인 유지비 주택 소유주들 주택 유지비 주택 구매자들

2023-04-05

California Dream for All 론 프로그램으로 주택 구입하기 [ASK미국 주택/커머셜/비즈니스-사무엘 리 융자 전문가]

▶문= California Dream for All 론 프로그램으로 주택 구입하는 방법이 있나요? ▶답= 이 프로그램의 본래 명칭은 California Dream for All Shared Appreciation Loan입니다. 이 론 프로그램은 캘리포니아주 정부가캘리포니아 첫 주택 구매자들이 주택을 구매하는데 필요한 다운 페이먼트를 보조해 주는 프로그램입니다. 이 프로그램의 목적은 캘리포니아의 과도한 집값 상승으로 힘들어하는 캘리포니아 첫 주택 구매자들이 무이자로 20%의 다운페이를 보조받아 자신의 집을 구매하는데, 도움을 주려는 프로그램입니다. 그동안 주 정부, 시 정부, county에서 첫 주택 구매자의 다운페이먼트를 보조해 주는 프로그램이 있었지만, 주택 구매자의 인컴 리밋이 너무 낮아서 많은 사람이 사용하지를 못했습니다. 하지만 이번에 나온 Dream for All 프로그램은 인컴 제한 낮지 않아서 캘리포니아에서 첫 주택 구매를 원하는 많은 분에게 좋은 기회가 될 것입니다. 하지만 fund의 제한이 있기 때문에 가능한 한 빨리 신청하는 것이 유리합니다. Dream for All 론 프로그램의 자격조건을 살펴보면, 첫째, First home buyer이어야 합니다. 3년 안에 주택을 소유하지 않았다면 이 프로그램의 조건에 맞는 것입니다. 즉 주택을 소유했어도 3년 전에 집을 팔고, 현재 주택을 소유하지 않고 있다면, 이 프로그램에 신청할 수 있습니다. 둘째 캘리포니아 안에 있는 주택만 가능합니다. 셋째, 집을 구매한 후에 본인이 직접 살아야 합니다. 구매한 집이 Primary residence가 되어야 합니다. 넷째, 집의 종류는 어떤 집이든 가능합니다. Single family든지, Condo든지, 조건이 되는 manufacture home도 가능합니다. 다섯째, 이 프로그램으로 주택을 구매하려면, 두 가지의주택 구매카운슬링을 들어야 합니다. 한 가지의 카운슬링은 8시간이 소유되며, 비용은 99불입니다. 또 다른카운슬링은1시간 정도 소요되고 certificate를 받아야 합니다. 이 증서는 나중에 제출해야 합니다. 여섯째, 주택을 구매하려는 지역마다 그 지역에 맞는 인컴 리밋이 있는데, 상당히 높은 편이라 주택을 구매하려는 분들이 대부분 가능할 것입니다. 일곱째, Dream for All 프로그램은 집값 상승으로 인한 소득이 발생했을 때, 주 정부와 인컴을 sharing 하는 프로그램입니다. 집값 상승분의 15~20%를주 정부와 share 하도록 디자인되어 있습니다. 마지막으로 이 Dream for All 융자 프로그램은 융자 에이전트를 통해서 받는 것이 유리하기 때문에, 이 융자가 필요하시면, 연락 주시기 바랍니다. ▶문의: (714)472-4267미국 california 융자 프로그램 주택 구매자들 california dream

2023-04-04

다운페이 얼마 모아야 내 집 장만?

워싱턴 일원 예비 주택 구매자들의 주택 마련 첫 단계인 다운페이먼트 자금 마련을 위해서는 약 8년이 소요되는 것으로 나타났다. 소비자 금융기술업체 스마트에셋은 워싱턴 일원에서 주택 가격의 20% 다운페이먼트 자금을 저축하는데 평균 7.44년이 걸린다고 20일 발표했다. 스마트에셋은 가구 중간 소득의 20%를 다운페이먼트 자금으로 모으는데 이와 같은 기간이 필요하다고 설명했다. 워싱턴 일원은 올해 기준으로 전국에서 다운페이먼트 자금 마련에 오래 걸리는 주 11위에 등극했다. 워싱턴 일원 가구의 연 소득 중간값은 작년 기준 9만88달러이며 주택 평균 가격은 66만9900달러였다. 즉 워싱턴에서 예비 주택 구매자가 가구 중간 소득의 20%인 1만8017달러를 매년 모아서 다운페이먼트 자금을 마련하는데 7.44년이 걸린다는 것을 의미한다. 한편 버지니아주 버지니아비치는 전국 37위로 20% 다운페이먼트 자금 마련에 4.02년이 걸리는 것으로 집계됐다. (가구 중간 소득: 8만1634달러, 주택 중간 가격: 32만8500달러) 또한 메릴랜드주 볼티모어는 전국 40위로 같은 다운페이먼트 자금 저축에 3.53년이 소요된다. (가구 중간 소득: 5만4652달러, 주택 중간 가격: 19만3100달러) 다운페이먼트 자금 마련 전국 최장 시간 1위 도시는 가주 LA로 11.55년을 모아야 하는 것으로 나타났다. 현재 다운페이먼트 자금 마련의 어려움에 가장 크게 기여하는 요인은 비싼 집값이다. 부동산 중개업체 레드핀에 따르면 올해 11월 버지니아주 주택 거래 평균값은 39만5400달러로 작년 같은 기간 거래 평균값인 39만700달러보다 약 1.2% 상승했다. 또한 메릴랜드주 11월 주택 거래 평균값은 37만8700달러로 작년 같은 기간 대비 2.1% 올랐다. 올해 중반기부터 거래 가격은 하락세를 타고 있지만, 작년보다는 여전히 비싸 예비 주택 구매자들에게는 적신호이다. 즉, 주택 가격의 상승세가 지역 소득을 빠르게 앞지르면서 예비 주택 구매자들이 다운페이먼트 자금을 저축하는데 걸리는 기간이 이전보다 훨씬 길어지는 추세이다. 이에 부동산 전문가들은 “예비 주택 구매자들은 주 및 카운티와 시 등 로컬 정부가 제공하는 다운페이먼트 보조프로그램을 활용하는 지혜를 발휘해야 할 때”라고 덧붙였다. 박세용 기자 spark.jdaily@gmail.com다운페이 워싱턴 다운페이먼트 자금 현재 다운페이먼트 주택 구매자들

2022-12-28

LA 이탈 주민 새 거주 희망지 1위 라스베이거스

높은 모기지 이자율과 비싼 집값으로 인해 주택 구매 부담이 늘면서 LA를 떠나는 주민 수가 급증하고 있다. 이들이 가장 희망하는 목적지는 네바다주 라스베이거스인 것으로 밝혀졌다. 부동산 업체 레드핀은 지난 8~10월 전국 메트로 지역 100곳 이상에 거주하는 약 200만 명의 유저들을 대상으로 주택 구매자들이 가장 많이 떠나는 지역의 순위를 발표했다. 이중 LA는 전국 메트로 지역 중 2위에 위치했다. 레드핀은 LA 로컬 주택 구매자 중 20%가 타 지역으로의 이사를 알아보고 있다고 밝혔다. 1위는 샌프란시스코로 24%의 주택 구매자들이 타 지역으로의 이사를 희망했다. 이외에도 뉴욕, 워싱턴DC, 시카고 등의 대도시가 뒤를 이었다. 〈표 참조〉 전국 주택 구매자들의 선택을 가장 많이 받은 이사 목적지 1위는 새크라멘토, 2위는 마이애미, 3위는 라스베이거스였다. 이중 라스베이거스는 LA 로컬 주택 구매자들에게서 가장 인기 있는 목적지였다. 라스베이거스의 주택 가격이 LA보다 크게 저렴하고 네바다가 타주 대비 가주와 지리적으로도 가까운 점 등이 선호 원인으로 지목됐다. 레드핀이 지난달 29일 발표한 자료에 따르면 지난 10월 LA의 평균 주택 가격은 82만3000달러인 반면, 라스베이거스는 절반 수준인 41만 달러였다. 라스베이거스 이외에도 타주로 이동을 희망하는 LA 거주 주택 구매자들은 애리조나주 피닉스, 텍사스 댈러스 등의 지역을 검토 중인 것으로 알려졌다. 한편 가주내 타 도시로 이사를 원하는 주택 구매자들은 샌디에이고를 가장 선호했다. 레드핀은 “지난 7월부터 9월까지 전국의 주택 구매자 중 24.2%는 현재 거주지를 떠나 다른 메트로 지역으로의 이사를 알아보고 있다”며 향후 기록적인 거주지 이동이 있을 것이라고 예상했다. 이 같은 대규모 이동 현상은 대도시의 비싼 주택 가격에 더해 6% 후반대를 유지하는 높은 모기지 이자율 때문으로 알려졌다. 지난 10월의 30년 고정 모기지 이자율은 6.9%로 작년 동기의 이자율인 3.07%의 2배를 웃돌았다. 우훈식 기자라스베이거스 희망지 네바다주 라스베이거스인 주택 구매자들 이중 라스베이거스

2022-12-04

연 20만불 벌어야 집 산다, 1~7위 모두 가주

LA와 샌프란시스코와 샌호세 등에서 집을 장만하려면 연간 소득이 20만 달러는 넘어야 하는 것으로 나타났다. 부동산 업체 레드핀의 자료를 바탕으로 CNBC가 중간가격 주택을 매입하기 위해서 연 소득이 20만 달러 이상 필요한 도시를 추렸는데 상위 8곳 중 7곳이 가주 도시였다. CNBC는 전국 100개 대도시의 집값을 조사했으며 전국에서 가장 높은 수준의 소득이 요구되는 도시로 샌프란시스코를 꼽았다. 이 지역의 주택 중간 가격은 149만7000달러였으며 집을 사기 위해서 필요한 연소득은 40만2821달러나 됐기 때문이다. 〈표 참조〉 샌호세(중간가 135만 달러, 연소득 36만3265달러)와 애너하임(중간가 94만5000달러, 연소득 25만4286달러)로 그뒤를 각각 따랐다. 북가주인 오클랜드는 주택 중간 가격이 92만 달러였으며 연소득은 24만7559달러로 4위에 랭크됐다. LA 역시 연소득이 22만 1592달러는 돼야 82만3500달러인 중간 주택을 살 수 있었다. 이밖에 샌디에이고(79만 달러, 21만2577달러), 옥스나드(78만2500달러, 21만559달러)가 각각 6위와 7위를 차지했다. 부동산 전문가들은 “가주는 만성적으로 주택 공급이 부족한 상황이며 주택시장의 인플레이션까지 겹쳐 주택가격과 월평균 모기지 페이먼트가 모두 높다”고 분석했다. 전국적으로 연소득이 20만 달러 이상이어야 주택을 살 수 있는 도시는 가주 7개 도시와 시애틀을 포함해 총 8곳이다. 시애틀은 중간주택가격이 76만3000달러로 현재 모기지 이자율을 고려할 때 연소득 20만5312달러가 필요했다. 반면, 뉴욕은 중간 가격의 주택을 구입하기 위해 17만8942달러를 벌어야 하는 것으로 집계됐다. 뉴요커가 LA 집을 사려면 뉴욕보다 연 평균 4만2650달러, 월 평균 3554불 이상을 더 벌어야 한다. 전문가들은 코로나19팬데믹으로 천정부지로 치솟은 주택가격이 여전히 높은 수준을 유지하고 있으며, 모기지 이자율 상승까지 더해져 주택 구매와 함께 월 페이먼트를 지불할 수 있는 힘이 더욱 떨어지고 있다고 평했다. 평균적으로 100개 대도시에서 주택을 구매하려면 평균 10만7281달러를 벌어야 중간주택가격 기준 월 모기지 페이먼트인 2682달러를 지불할 수 있다. 이는 지난해 10월 7만3668달러와 비교해 3만3613달러를 더 벌어야 하는 금액이다. 레드핀은 “지난해 월 모기지 페이먼트는 평균 45.6% 상승했다”며 “모기지 이자율이 7%를 오르내리는 현 상황에서 주택 구매자들은 더 많은 금융비용을 지출해야 한다”고 분석했다. 양재영 기자애너하임 전국 주택 구매자들 중간주택가격 기준 모기지 페이먼트

2022-11-22

[부동산 가이드] 부동산 리얼 워치

전 세계 최고 자산가들이 미국 부동산을 매수하는 이유는 안전자산 개념이 크기 때문이다. 연준의 기준 금리 인상은 금리가 오르면서 주택 시세 하락 가능성을 얘기하고 있다. 그런데도 집값이 안 내려가는 이유는 아직도 많은 매물이 리스팅 가격보다 높은 가격에 거래되고 있기 때문이다. 수요도 없는데 어떻게 이런 일이 일어날 수 있을까. 미디어에서 인플레이션, 경기 침체라고 야단법석을 떨고 있을 때 누군가는 움츠리고 있지만, 누군가는 5년 뒤에 불어날 재산을 상상하며 느긋하게 미소 짓고 있다는 것이다. 현재 주택시장의 재고는 역사적 최저치를 기록하고 있다. 또한 상당수의 주택 구매자들이 현재의 모기지 금리 수준보다 낮은 금리에 주택을 구매했다는 점은 단기간 주택 매물을 제한할 요인이다. 마켓에 주택 매물이 적은 이유는 신규 주택 공급이 적고 부동산 소유주들이 투자성 매물 소유 비율이 높아 렌트비는 계속 상승하고 있기 때문이다. 기존 주택 소유주들의 모기지 이자율이 매우 낮아 지금 집을 팔 이유도 없다. 셀러들이 마켓에 내놓은 부동산의 가격을 내리지 않기도 하고, 조금 가격을 내리고 있는 셀러도 있다. 하지만 많은 바이어가 아직도 관망하고 내년을 기다리고 있기에, 내년에 이자율이 좀 내린다면 많은 바이어가 구매에 몰릴 수도 있을 것 같다. 셀러와 바이어 마켓 한쪽으로 치우치는 영원한 마켓은 없다. 상황에 맞추어 대응해야 한다. 집을 팔고 현금 순환을 원한다면 빨리 움직일수록 유리하다. 경제 전문가들은 경기 침체가 약 2년 정도 지속할 것으로 예상하나 실업률이 올라가거나, 매물이 늘어나지 않는 한 가격 하락은 어려워 보인다. 본인의 집을 팔고 다른 집으로 이사 할 계획이 있다면 매도할 집과 매수할 집 중 어느 집의 금액이 더 큰가를 비교해 보기를 권고한다. 부동산을 매입할 때 다른 바이어들에 비해 경쟁력이 좀 밀리는 바이어들은 집 사기에 좋은 타이밍이다. 금전적인 여유가 있는 바이어들 경우 좋은 타이밍을 기다리며 지켜보는 것도 좋은 방법이다. 내가 살 집이라면 가격이 내려갈 때를 기다리며 렌트비를 지불하는 경우 몇 년 동안 렌트비를 합산해 보고 준비되었다면 언제든지 사도 좋다. 어쩌면 바이어들에게 지금이 구매 가격을 조절해서 살 좋은 기회가 될 수도 있다. 첫 주택 구입자 다운페이 프로그램 경우 첫 주택 구입자는 물론 일반 주택 구입자의 평균 다운페이먼트 비율이 20%보다 낮았던 것은 낮은 다운페이먼트를 통한 모기지 대출 프로그램이 다양하기 때문이다. 대표적으로 연방주택국(FHA)이 보증하는 FHA 융자는 최저 다운페이먼트 비율이 3.5%만으로도 주택 구입에 필요한 대출을 발급한다. FHA 융자가 적용하는 크레딧 점수 기준도 일반 융자보다 매우 낮아 이미 오래전부터 첫 주택 구입자나 저소득층이 주택 구입 시 많이 활용한 융자 프로그램이다. 어제도 오늘도 돈 버는 투자자들은 요동하지 않고 꾸준히 움직이고 있다. 미디어에서 나오는 악재 뉴스를 기회로 삼는 똑똑한 투자자들이 되기를 바란다. ▶문의: (949)873-1380 써니 김 / 뉴스타부동산 얼바인 명예부사장부동산 가이드 부동산 리얼 주택 구입자 부동산 소유주들 주택 구매자들

2022-08-17

플리핑 후 3년 안에 되팔면 세금폭탄

주택을 구입해 수리한 후 더 높은 가격으로 되파는 ‘플리핑(Flipping)’ 부동산 투자자들에게 고액의 세금을 부과하는 법안(AB 1778)이 주의회에 상정돼 주목된다. 주택 투기를 단속해 이상 열기를 보이는 가주의 주택 시장을 안정시키고 개인 주택 구매자들을 보호하겠다는 취지다. 크리스 워드 가주 하원의원(민주·샌디에이고)이 발의한 이 법안은 플라핑 후 3년 이내에 판매되는 주택은 수익의 25%를 추가 세금으로 내도록 규정했다. 반면 플리핑 후 3년 후에 판매하는 경우는 20%의 추가 세금을 부과하며 매년 추가세금 비율을 낮춰 플리핑 후 7년 후 판매하는 주택은 추가 세금의 적용을 받지 않도록 했다. 이로 인해 걷히는 세수는 학교와 지역 인트라 구축, 신규 주택 건축기금으로 사용된다. 워드 의원은 “이 법안의 취지는 투자자들의 주택 투기를 줄이고 주민들이 거주할 집을 확보할 수 있게 돕는 것”이라며 “투자자들의 주택 거래량이 개인 주택 구매자들을 앞지르면서 집값도 상승하고 있다. 이를 차단하기 위해서는 강력한 규제가 필요하다”고 강조했다. 워드는 이어 “투자자들이 현금으로 집을 구매하면서 일반인들은 집을 살 기회가 줄고 있다고 들었다”며 “개인이 살 집을 제대로, 제때 살 수 있도록 기회를 더 많이 주겠다”고 강조했다. 장연화 기자세금폭탄 주택구입 주택 구매자들 추가세금 비율 주택 투기

2022-03-10

전기·수도·냉난방 시스템 꼼꼼히 확인

균열·굴뚝·패널 등 체크 인스펙터·전문 업체와 협업 옷장 규모·이웃 소음 따져야 ‘드림 하우스’란 말을 가장 많이 쓰는 사람은 첫 주택 구매자일 것이다. 그리고 새로 산 집에서 어느 순간 “대체 내가 뭘 산 거지?”라고 가장 많이 후회하는 이들도 첫 주택 구매자일 것이다. 워싱턴 DC ‘캐탈리스트 그룹’의 크레이그 맥콜 에이전트는 “부동산 초보는 디테일을 놓치면서 고장 난 부분이나 노후한 시스템을 생각하지 못하는 경우가 많다”며 “집을 사고 뒤늦게 발견하면 재정적인 부담은 물론, 감정적으로도 타격을 입을 수 있다”고 말했다. 값비싼 대가를 치를 최악의 시나리오를 피하기 위해 첫 주택 구매자가 간과하기 쉬운 6가지 집의 문제점을 소개한다. ▶전기, 배관 그리고 HVAC 맥콜 에이전트에 따르면 전기, 배관과 냉·난방(HVAC) 시스템을 잘 살펴보지 않는 실수가 가장 자주 일어나 나중에 문제를 일으킨다. 그는 “이전에 단 한 번도 전기, 배관, HVAC 문제로 직접 책임을 져보지 않은 첫 주택 구매자들이 집을 알아보면서 쉽게 생각하는 경향이 있다”며 “이들은 이전까지 렌트로 살면서 온수가 안 나오거나, 스위치가 고장 나면 집주인에게 말하면 모두 해결됐기 때문”이라고 말했다. 해결책은 간단하다. 전기, 배관 등의 문제는 일반적인 오픈하우스 과정에서는 찾기 힘들다. 약간의 관심과 주의가 필요한데 첫걸음은 벽에 패널이 있다면 열어보라는 것이다. 예를 들어 전기 패널이면 설치된 서킷 브레이커가 새로운 것인지, 낡았는지 살펴보는 것이다. 맥콜 에이전트는 “간단한 패널 업그레이드라면 2000달러 선으로 가능하지만 만약 집안 전기 배선 전체의 문제가 심각하다면 1만~2만 달러의 추가 비용이 들 수 있다”고 말했다. 물론 계약을 위한 인스펙션 등의 과정에서 전문가의 도움을 받아 다양한 시스템의 현재 상태와 남은 수명 등을 파악하는 것도 기본이다. ▶작은 균열과 구조적 결함 맥콜 에이전트는 “지하실의 기둥이 기울었다면 여느 바이어라도 크게 문제로 삼겠지만, 곳곳의 작은 균열 정도는 대부분 간과된다”며 “특히 파운데이션의 균열을 하나라도 놓치면 크기에 따라 다르지만, 균열 건별로 평균 2000달러의 보수비용이 들 수 있다”고 말했다. 예방법은 경험 많은 인스펙터의 전문적인 도움을 받는 것이다. 이때 중요한 것은 바이어 본인도 현장에 참여해서 인스펙터의 의견을 듣고 궁금한 점은 질문하는 것이다. 또한 바이어도 공부해서 현장에서 후미진 공간이나 다른 찾아내기 힘든 부분에 대해서도 면밀히 점검해 달라고 요구해야 한다. 특히 전문가들은 굴뚝이 있는 집인 경우 반드시 굴뚝 청소 전문 업체를 통해 내부가 어떤지 점검하는 것이 주택 구매 협상 과정에서 큰 도움이 될 것이라고 조언했다. ▶큰 문제를 숨긴 디테일 어떤 경우는 작은 것들이 큰 문제를 불러오기도 한다. LA에 위치한 ‘아이디얼 프로퍼티스’의 마리아 드메 브로커는 “한 첫 주택 구매자가 있었는데 계약한 집의 모든 스위치가 구부러져 있고, 욕조의 수도꼭지 등이 중앙에 위치하지 않은 점을 미리 파악하지 못했다”며 “미리 알았다면 ‘과연 벽 뒤에서 어떤 일이 벌어져서 저런 걸까?’라고 합리적인 의심을 했을 것”이라고 말했다. 겉보기엔 큰 문제가 안 돼 보이지만 이런 경우 벽 속에서 전기 관련 문제 등이 있을 수 있다는 설명이다. 이런 곤란을 피하려면 해법은 천천히 자세히 살펴보라는 것이다. 드메 브로커는 “최근에 반드시 집을 사겠다는 강한 각오를 한 첫 주택 구매자와 이틀 만에 30채의 매물을 살펴본 적이 있다”며 “번갯불에 콩 구워 먹듯이 집들을 훑어봤는데 이런 식이면 어떤 문제가 있는지 절대로 파악할 수 없다”고 말했다. 집의 균열이나 구조적 문제점 등 큰 문제도 중요하지만, 집 안팎의 디테일에도 집중하면서 작은 단서가 큰 문제점을 가리키는 것은 아닌지 숙고해볼 필요가 있다. ▶프라이버시 보호 부족 확 트인 오픈 플로어 플랜은 물론 매력적이다. 빛도 충분히 들어오고 환기도 잘 되고 집도 넓어 보이기 때문이다. 그렇다고 단점이 없는 건 아니다. 무조건 확 트여있기만 하면 프라이버시가 보장되지 않는다. 첫 주택 구매자들은 넓은 공간에 가장 후한 점수를 줄 것이다. 그러나 팬데믹 이후 다기능으로 바뀐 집의 성격을 종합하면 일도 하고, 공부도 하고, 운동도 해야 하는 공간이기 때문에 무조건적인 개방감만 우선시할 수는 없게 됐다. 이럴 때는 반짝이는 인테리어 감각으로 문제를 해결할 수 있다. 좋은 위치에 놓은 책장이나 관상식물 등은 영리하게 공간을 나누고 가족 간의 프라이버시를 보장해줄 수 있다. 집을 보면서 공간 활용에 관한 계획까지 세우는 것이 중요한 이유다. ▶충분하지 않은 옷장 많은 첫 주택 구매자들은 자신들이 알아보는 집에 충분한 옷 보관 공간이 있다고 믿는다. 그러나 항상 빈 옷장(클로짓)은 채워졌을 때보다 더 넓어 보이는 착시 효과를 줘 나중에 곤란한 경우를 자주 만든다. 점검할 수 있는 방법은 현재 얼마나 큰 몇 개의 옷장을 쓰는지 확인하고 앞으로 얼마나 더 많은 공간이 필요할지 예측해서 알아보는 것이다. 버지니아주 폴스 처치에 위치한 ‘케이스 아티텍츠 앤 리모델러스’의 앨리 만 수석 디자이너는 “모든 것이 마음에 들지만, 옷장이 부족하다면 추가로 공간을 마련하는 비용도 고려해야 한다”고 조언했다. 평균 24인치 깊이의 옷장 또는 기존의 옷장에 워크인 클로짓을 추가할 때 드는 비용은 2000~6000달러로 전기 시설, 바닥재, 주문형 선반 등에 따라 달라진다. ▶이웃의 소음 바이어는 당연히 집을 고르면서 이웃집도 살펴보지만 흔하게 저지르는 실수는 눈으로만 확인하는 것이다. 이웃집의 외관이 우중충하거나 잔디를 잘 깎지 않는지 등만 보고 호불호를 판단하는 경우가 많다. 그러나 시간을 들여 이웃에서 나는 소음의 종류와 정도를 파악하는 것은 보다 더 중요하다. 드메 브로커는 “대부분의 바이어가 낮에 집을 보고 판단하지만 이건 큰 그림을 보는 데 도움이 되지 않는다”고 지적했다. 만약 드림 하우스를 주말 낮에만 봤다면 주중에도 다양한 시간대에 가봐야 한다. 주중 낮에 생각지도 못한 소음이 있을 수도 있고 모두가 집에 있는 밤 시간대에 얼마나 조용한지도 파악해야 한다. 류정일 기자냉난방 시스템 주택 구매자들 전기 배관과 집안 전기

2022-03-02

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